敲響法槌 定義
物業服務費催收法律服務指的是經物業服務企業書面催交，業主、使用人無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業服務費而向物業服務人提供催收的非訴、訴訟法律服務。
第一章 總 則
第一條 為了保障律師依法履職，規范律師辦理物業服務費催收非訴、訴訟業務的執業行為，根據《中華人民共和國民事訴訟法》《中華人民共和國律師法》的規定，制定本指引。
第二條 本操作指引供本市律師辦理物業服務費催收非訴、訴訟業務時參考。
第三條 律師辦理物業服務費催收非訴、訴訟業務，應當堅持以事實為根據，以法律為準繩的原則，勤勉盡職，恪守律師職業道德和執行紀律，維護法律的正確實施。
第四條 律師辦理物業服務費催收非訴、訴訟業務，應當依據當事人的委托，在委托的權限內依法提供法律服務，不得損害委托人的合法權益。
第五條 律師辦理物業服務費催收非訴、訴訟業務所知悉的業主個人信息，應當保守當事人的商業秘密、業主隱私及個人信息。
第六條 本指引所稱物業服務費，包括物業服務費、保安費、保潔費、綠化服務費、設備維修費等，由物業服務企業收取的停車管理費、廣告費、水電費、燃氣費、有線電視費、寬帶網絡費、垃圾清運費、家政服務費等，以及其他臨時性收費、特約服務收費可參照本指引執行。
第二章 物業費非訴服務
第一條 律師在受托范圍內指導物業服務企業開展物業服務費催收工作，并根據物業服務企業制定的物業服務費催收計劃，處理律師函發送、參與訴訟或仲裁，并配合做好材料歸檔工作。
第二條 律師在受托范圍內協助物業服務企業制定、修改、推行《物業管理費催收制度》等物業服務企業內部制度執行問題的解決方案，檢查物業服務企業收費催收操作制度的起草、執行情況。
第三條 律師在開展物業服務費催收法律服務的過程中，可以定期與物業服務企業的項目經理或負責人進行溝通，了解物業服務企業相關物業服務費催收各項工作的開展情況。
第四條 律師在開展物業服務催收法律服務的過程中，可以定期與物業服務企業的法務部門進行溝通，就物業服務費催收相關的日常法律工作或訴訟或仲裁工作與法務部門進行交流與溝通（包括但不限于：提供催收方案、提示訴訟或仲裁時效、提供采取何種催收措施的法律建議）。
第五條 律師在開展物業費催收法律服務的過程中，可以定期與物業服務企業的財務部門進行溝通，協助其確定物業服務費催收所需的各項財務數據（包括但不限于：待催收物業服務費用的業主室號、姓名、欠費項目、欠費時間、收費標準、違約金）。
第六條 律師在開展物業費催收法律服務的過程中，可以協助物業服務企業的項目經理或負責人、各職能部門執行物業服務費催收任務，提供相應的法律法規、政策咨詢及相關法律支持。
第三章 物業服務費訴訟
第七條 律師可以指導物業服務企業根據業主欠費統計表制作物業服務費催繳臺賬，做到一戶一檔案，定期匯總，做好訴訟前的資料整理、匯總工作。
第八條 律師接受物業服務企業委托后，可以結合小區實際情況，重點了解物業服務合法性、物業服務現狀和物業服務費收繳率。必要時，應走訪居委會、業委會了解情況，做好訴訟效果與影響的風險評估工作，視情況向物業服務企業提交重大決策事前風險提示。
第九條 律師接受物業服務企業委托后，可以審查業主主體資格和物業服務企業催收通知，根據爭議特點和證據情況，做好訴訟策劃，并要求物業服務企業確定一名工作人員與律師對接，協助律師搜集、完善證據，核對業主信息，做好訴訟輔助工作。
第十條 律師接受物業服務企業委托后，起草起訴狀，制作證據目錄與說明，交由物業服務企業核對無誤后蓋章（格式見附件）。
第十一條 如若《物業服務合同》約定逾期繳納物業費滯納金過高的情形，律師應建議物業服務企業主動予以調整，實踐中法院支持的滯納金有限或不支持。
第十二條 批量物業服務費案件立案，目前上海各基層法院物業服務糾紛案件一般由訴調對接中心（訴訟服務中心）專門窗口或專人負責，律師應根據不同法院的要求將案件送到指定的訴調對接中心（訴訟服務中心）立案
第十三條 不動產權登記資料查閱，分為查閱原始憑證和查閱登記薄。
（一） 查閱登記薄需要以下資料查閱申請表、仲裁申請書或起訴狀、人民法院或仲裁機構受理案件的證明；
（二） 查閱原始憑證需要法院調查令及律師本人律師證。
上海市部分區的自然資源確權事務中心憑人民法院或仲裁機構訴訟材料接受證明或受理案件的證明即可查閱登記薄，部分區的自然資源確權事務中心則要求憑調查令查閱登記薄；不同的自然資源確權事務中心要求不盡相同，承辦律師查閱登記薄時應時先詢問自然資源確權事務中心查閱需要的材料。
第十四條 律師應根據物業服務企業提供的初始信息準備起訴材料，待查閱登記薄后，根據查閱的情況及時更正不準確的信息，重新提交起訴材料。
第十五條 物業服務糾紛案件法院會先行組織訴前調解或指定調解委員會進行調解。
第十六條 訴前調解階段業主愿意繳納物業服務費的，律師應向物業服務企業釋明不再主張滯納金的部分，主動放棄滯納金，如若物業服務企業仍堅持的，應向其說明相應的結果。
第十七條 依據最高人民法院關于印發《民事訴訟程序繁簡分流改革試點實施辦法》的通知第五條：“基層人民法院審理的事實清楚、權利義務關系明確、爭議不大的簡單金錢給付類案件，標的額為人民幣五萬元以下的，適用小額訴訟程序，實行一審終審?！倍鄶滴飿I服務糾紛案件采用小額訴訟程序，一審終審。
第十八條 立案后，律師應適時了解案件承辦人情況和被訴業主答辯情況。業主提交證據的，律師應準備好證據質證意見。
第十九條 如果業主提出反訴的，應就是否符合反訴條件及時提交書面答辯意見，尤其在小額訴訟中，更要注意業主提出的反訴是否成立。
第二十條 如若有二審，在二審階段，律師應注意搜集新證據，重點圍繞上訴理由組織代理意見，按法院通知參加庭審，履行代理職責。
第二十一條 律師在開庭之前，可檢查以下幾項工作：
（一） 核實開庭時間、地點、審判人員組成等信息，并再次確認是否已告知委托人。
（二） 開庭之前，應對委托人說明庭審程序、每個環節的目的。委托人出庭的，律師應確定委托人與律師如何分工配合，并說明法官可能詢問委托人的問題。
（三） 再次檢查卷宗材料是否完整、有否遺漏，各種文件是否復印齊備。
（四） 是否已準備好證據目錄清單、證據原件及復印件，是否已按清單順序裝訂整理；證據是否已在舉證期限內提交、證人是否已妥善安排。
（五） 詢問委托人是否愿意調解，如其愿意調解，應商討可以接受的調解方案和調解策略。調解方案應經委托人確認。
第二十二條 律師舉證時，應按法庭程序安排，向法院逐項舉證，并說明證據名稱、證據來源及證明對象和內容。
第二十三條 律師在開庭質證時，應當圍繞證據的真實性、關聯性、合法性進行，針對證據證明力有無以及證明力大小進行陳述、說明或辯駁。
第二十四條 律師發表首輪辯論意見之前，應盡量整理辯論提綱，辯論提綱通常由案件基本事實和證據、法律適用兩部分組成。
第二十五條 律師發表辯論意見，應圍繞本案爭議焦點進行簡明扼要的闡述，辯論意見應具備邏輯性和層次性。在委托人出庭的情況下，注意詢問委托人是否發表補充辯論意見。
第二十六條 律師在法院組織的調解中，應盡量聽取對方的意見，配合法官調解工作，并注意掌握調解的策略、技巧。若雙方均有調解意愿，但在法庭上難以當場達成一致意見的，律師可建議雙方在休庭期間繼續進行庭下調解。
第二十七條 在訴訟中律師應該掌握當事人為達成調解協議或解協議作出妥協而認可的事實，但不得在其后的訴訟中將該等事實作為對其不利的證據。
第二十八條 庭審結束后，律師可根據案情需要及時向法院提交書面代理意見，并附卷一份。
第二十九條 法院判決書若是律師代收的，律師應在收到后立即告知委托人，并盡快交付給委托人。律師應保留好寄件憑據或當面請委托人簽收，相關書面材料均應入卷。
第三十條 案件審結后，與本案有關的書面往來材料，律師應按照《律師業務檔案立卷歸檔辦法》的要求復印并整理入檔保留，電子往來數據、錄音錄像資料需備份保存；案件結束后，統一裝訂歸檔交律師事務所保管。
第三十一條 律師在執行階段應以合適的形式對委托人作必要的風險告知。
建議作如下風險告知：
1、 超過申請執行時效申請執行，被執行人對申請執行時效提出異議，人民法院審查認為異議成立的，將裁定不予執行。
2、 被執行人的清償能力不足時，可能導致申請執行人的債權全部或部分不能實現。
第三十二條 申請執行的期間為二年。申請執行時效的中止、中斷，適用法律有關訴訟時效中止、中斷的規定。
前述期間從法律文書規定履行期間的最后一日起計算；法律文書規定分期履行的，從規定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。
生效法律文書規定債務人負有不作為義務的，申請執行時效期間從債務人違反不作為義務之日起計算。
第三十三條 律師代理申請人申請執行案件時，被執行人不能清償生效法律文書確定的債務時，若存在其他可被執行的主體，應依法申請法院追加被執行人。
第三十四條 律師根據代理訴訟過程中獲取的爭議雙方意見，對物業服務企業的管理提出建設性意見，幫助物業服務企業改善營商環境、客戶關系和服務質量，健全完善規章制度。
第四章 物業服務費訴訟常用法律適用
第三十五條 使用的房屋存在質量問題，在保修期內，應由建設單位應當承擔修復責任；建設單位拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，業主可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。（法條索引：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第二款 ）
第三十六條 住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造可以使用專項維修資金維修；（法條索引：《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條）
第三十七條 物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。 物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。（法條索引：《物業管理條例：第三十四、三十五條）
第三十八條 車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。（法條索引：《上海市住宅物業管理規定》第六十一條第四款）
第三十九條 物業服務企業在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。（法條索引：《民法典》九百四十二條、《物業管理條例》第四十六條）
第四十條 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。（法條索引：《民法典》第二百八十八條 ）
第四十一條 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。（法條索引：《民法典》第二百九十三條、第二百九十六條 ）
第四十二條 律師對于物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，應對物業服務企業予以說明應按照物業服務合同約定標準收取物業服務費。（法條索引：《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條）
第四十三條 對于物業業服務企業預收物業服務費但因退場等原因實際未提供物業服務的，律師應建議物業服務企業將未提供物業服務的部分對應的費用退還給業主。（法條索引：《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條）
第四十四條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，物業服務企業可以請求其承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等相應民事責任。（法條索引：《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條）
第四十五條 物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，物業服務企業可以依據原合同主張物業服務費，律師應建議物業服務企業要求業主委員會或者居民委員會出具證明證明該期間仍由物業服務企業提供物業服務。（法條索引：《民法典》第九百四十八條、《上海市住宅物業管理規定》第四十六條）
第五章 非訴催收事宜
第四十六條 律師可以提醒物業服務企業各項目管理中心根據統計的欠費情況表，向業主發出催收函或律師函，通過掛號信或EMS方式向業主進行發送，同時根據實際情況進行電子送達（如微信、短信等方式）。
第四十七條 物業服務企業收繳人員或承辦律師在寄送催收函或律師函時應當認真核實業主信息，包括姓名、房號、有效送達地址、聯系方式等，防止寄送錯誤。
第四十八條 寄送掛號信的，如填寫《國內掛號信函收據》的，應當寫清楚業主的姓名和房號，如果填寫《寄送表格》的，應當在表格上寫清楚業主姓名、地址及房號。
第四十九條 寄送郵局EMS的，應當正確填寫業主姓名、地址及房號，并在內件品名一欄標注某某（業主姓名）物業服務費催收函或律師函。
第五十條 掛號信或EMS寄送完成十個工作日后，應查詢《寄件物流信息》并打印，到附近郵局或交予郵局工作人員進行蓋章。
第五十一條 寄送掛號信和EMS后，按要求保存《催收函》或《律師函》《國內掛號信函收據》《寄送表格》及《寄件物流信息》等文件。
第五十二條 原則上不建議通過其他快遞方式寄送催收函或律師函，如采用其他快遞方式寄送的，寄送方式、存檔要求等應當注意的事項參考寄送掛號信和郵局EMS。
第五十三條 完成上述寄送流程，取得相關寄送憑證后，應當對上述信息及時進行匯總，填寫統一要求的表格與上述憑證一并保存，存放于每戶業主信息檔案袋，或者按照物業服務企業要求通過其它形式存檔。
第五十四條 上述保存材料應當進行掃描，留存電子檔案，并報物業服務企業法務或主管部門備案。
第五十五條 律師應根據發送催收函或者律師函，業主繳納物業服務費的情況，建議物業服務企業是否提起訴訟。
第六章 催收相關材料的保管
第五十六條 催收相關材料包括業主身份證（或者營業執照）、商品房買賣（預售）合同、房屋交付使用通知書、房屋驗收表、鑰匙簽收單、業主資料卡、委托銀行代收款協議、（臨時）業主規約、欠費清單、車位租用/服務協議書、催收記錄，催收函、律師函、代交水電等費用發票等材料。
律師可以建議物業服務企業指定財務人員或專人對催收相關材料按照企業要求進行存檔管理，按月進行匯總，并報物業服務企業法務部門或負責人。檔案材料應當妥善保密，方便查詢。
第五十七條 律師可以建議物業服務企業按照本操作指引建立電子檔案，以戶為單位建立催收記錄文件夾，將與該戶催收相關的所有資料放入文件夾，或者按照物業服務企業規定存入指定辦公系統。
第五十八條 律師可以建議物業服務企業要求物業服務中心員工盡量通過與業主溝通方式解決物業管理欠費問題，減少通過法律手段，特別是訴訟手段向業主催收物業管理費用及其它應交費用。
第五十九條 在通過法律手段催收物業管理費的同時，律師可以建議物業服務企業服務中心工作人員加強與業主的溝通，提升物業管理服務水平，增強業主對服務的體驗感，保持項目管理品質的不斷提升。
第六十條 律師可以建議物業服務企業法務部、審計部、財務部指派專員，定期或不定期的對各項目物業服務費收繳情況進行檢查。在必要時，可委托外部律師團隊對物業催收工作進行檢查。
檢查的內容包括是否按照管理制度流程要求及時催收物業服務費、相關的催收記錄憑證存檔是否符合物業服務企業制度要求。
檢查后應當及時匯報檢查情況，根據檢查情況確認需要整改的事項。
第六十一條 律師可以建議物業服務企業將催收材料有關人員的保管義務列入企業相關人事制度，若發現違規情況可按照企業相關人事制度處理。
第七章 附 則
第六十二條 本指引由上海市律師協會財稅業務研究委員會起草，并非強制性或規范性規定，僅供律師在實際業務中參考。
本指引是根據現行有效的法律、法規，結合相關司法實踐操作并參考主流學術意見所編寫，若上述前提發生變化，以新的法律、法規及新的情況進行調整，承辦律師以及物業服務企業法務人員、管理人員應關注新的法律、法規的變化。
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