作者：王利平律師

最高額抵押合同約定與抵押登記不一致時

優(yōu)先受償金額以哪個為準(zhǔn)

   對于在民法典生效前簽訂的最高額抵押合同以及辦理的抵押登記，存在不一致的，優(yōu)先受償金額以抵押合同約定為準(zhǔn)，還是以抵押登記為準(zhǔn)？在實(shí)踐中一直爭議不止，我們近期正在處理的幾個案件也存在這個問題，本文進(jìn)行分享，并希望大家共同探討和學(xué)習(xí)。

一、民法典生效之前，相應(yīng)的法律規(guī)定主要是《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》及其司法解釋及其他規(guī)定。相應(yīng)的規(guī)定主要如下：

   1.《擔(dān)保法司法解釋》第61條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)”；第83條第2款規(guī)定：“抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)最高額抵押權(quán)時，如果實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額高于最高限額的，以最高限額為限，超過部分不具有優(yōu)先權(quán)的效力；如果實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額低于最高限額的，以實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額為限對抵押物優(yōu)先受償。”

   2.《物權(quán)法》第173條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。”

   3.《最高法院九民會議紀(jì)要》58條：“以登記作為公示方式的不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍，一般應(yīng)當(dāng)以登記的范圍為準(zhǔn)。但是，我國目前不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)登記，不同地區(qū)的系統(tǒng)設(shè)置及登記規(guī)則并不一致，人民法院在審理案件時應(yīng)當(dāng)充分注意制度設(shè)計(jì)上的差別，作出符合實(shí)際的判斷：一是多數(shù)省區(qū)市的登記系統(tǒng)未設(shè)置“擔(dān)保范圍”欄目，僅有“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）”的表述，且只能填寫固定數(shù)字。而當(dāng)事人在合同中又往往約定擔(dān)保物債權(quán)及其利息、違約金等附屬債權(quán)，致使合同約定的擔(dān)保范圍與登記不一致。顯然，這種不一致是由于該地區(qū)登記系統(tǒng)設(shè)置及登記規(guī)則造成的該地區(qū)的普遍現(xiàn)象。人民法院以合同約定認(rèn)定擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍，是符合實(shí)際的妥當(dāng)選擇。二是一些省區(qū)市不動產(chǎn)登記系統(tǒng)設(shè)置與登記規(guī)則比較規(guī)范，擔(dān)保物權(quán)登記范圍與合同約定一致在該地區(qū)是常態(tài)或者普遍現(xiàn)象，人民法院在審理案件時，應(yīng)當(dāng)以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。

二、民法典生效后，民法典的相應(yīng)規(guī)定及其部分案例，以供大家學(xué)習(xí)和理解。

   《民法典有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第15條規(guī)定：“最高額擔(dān)保中的最高債權(quán)額，是指包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)的費(fèi)用、實(shí)現(xiàn)債權(quán)或者實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用等在內(nèi)的全部債權(quán)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。登記的最高債權(quán)額與當(dāng)事人約定的最高債權(quán)額不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)登記的最高債權(quán)額確定債權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的范圍。”。根據(jù)民法典有關(guān)擔(dān)保制度的解釋生效后的如下法院的案例，供大家參考學(xué)習(xí)。

   案例一：2022年8月19日廣東省佛山市中級法院作出的民事判決書【（2022）粵06民終10187號】中認(rèn)為：本案爭議焦點(diǎn)為被上訴人陳弟對佛山市××號房產(chǎn)變現(xiàn)所得款享有優(yōu)先受償權(quán)的范圍是否僅限定在本金范圍內(nèi)？根據(jù)最高額抵押擔(dān)保合同第一條約定“……乙方抵押擔(dān)保的范圍包括債務(wù)人主合同項(xiàng)下全部債務(wù)（包括或有債務(wù)）本金（本金最高余額450萬元）、利息、復(fù)利及罰息、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的等費(fèi)用。本案所涉及最高額限額約定為“本金最高限額”，即只要本金不超過最高限額，即使本金及基于該本金而產(chǎn)生的利息、罰息、違約金、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等總金額超過最高限額，擔(dān)保人仍要承擔(dān)上述全部擔(dān)保責(zé)任。該類最高限額約定是當(dāng)事人意思自治的表現(xiàn)，不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持。同時，房產(chǎn)登記部門對提供抵押擔(dān)保的房產(chǎn)出具的他項(xiàng)權(quán)證中記載“最高債權(quán)額”為450萬元。區(qū)霏主張陳弟對債權(quán)本金、利息等費(fèi)合并計(jì)算的總金額不能超過450萬元，實(shí)際上混淆了“債權(quán)最高限額”和“本金最高限額”，不應(yīng)當(dāng)支持。

   案例二：2023年1月30日 廣東省韶關(guān)中級法院作出的民事判決書【（2022）粵02民終2945號】觀點(diǎn)：本案中，陳明與胡鳳簽訂的《抵押借款合同》第7條約定，本抵押所擔(dān)保的主債權(quán)范圍包括借款本金、利息（包括約定利息、罰息）違約金等費(fèi)用，而雙方辦理的（2019）翁源縣不動產(chǎn)證明第××6號不動產(chǎn)權(quán)證中載明擔(dān)保債權(quán)數(shù)額為30萬元，故涉案擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍存在合同約定與登記簿記載不一致的情況。同時，參照《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第58條的規(guī)定。在本案中，從陳明提供的不動產(chǎn)權(quán)登記證明來看，其登記事項(xiàng)為“擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額”而非“擔(dān)保范圍”，陳明提供的《不動產(chǎn)登記申請書》上也僅載明“被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）”，無“擔(dān)保范圍”欄目。由此可見，參照《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第58條的規(guī)定，在張?jiān)茻o證據(jù)證實(shí)當(dāng)時不動產(chǎn)登記存在“擔(dān)保范圍”欄目的情況下，則陳明享有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)數(shù)額應(yīng)以合同約定的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。韶關(guān)中院最終認(rèn)定：抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)按照抵押擔(dān)保合同約定的范圍，不應(yīng)當(dāng)按照抵押登記的金額為限享有優(yōu)先受償權(quán)。

   案例三：2022年4月26日江蘇省泰州市中級人民法院作出的民事判決書【（2022）蘇12民終173號】中觀點(diǎn)認(rèn)為:民生銀行泰州分行對品韻公司享有的優(yōu)先受償權(quán)的范圍應(yīng)當(dāng)依約定還是依登記予以確定？2013年11月25日 當(dāng)事人簽訂的《最高額擔(dān)保合同》約定擔(dān)保人所擔(dān)保的最高債權(quán)為300萬元，擔(dān)保范圍為主債權(quán)本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)債權(quán)等費(fèi)用。【興抵字第20131127-2號】村鎮(zhèn)房屋他項(xiàng)權(quán)證，注明權(quán)利價值為300萬元。上述登記權(quán)證僅對當(dāng)事人雙方《最高額擔(dān)保合同》中的主債權(quán)金額進(jìn)行了登記，未對雙方約定的利息、罰息、復(fù)利、違約金等其他費(fèi)用進(jìn)行登記。而上述事由未予登記系由于當(dāng)時登記系統(tǒng)設(shè)置及登記規(guī)則不統(tǒng)一造成的，并非當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。泰州市中院認(rèn)為，民生銀行泰州分行對品韻公司享有的優(yōu)先受償權(quán)范圍應(yīng)當(dāng)以案涉《最高額擔(dān)保合同》中的約定來確定，優(yōu)先權(quán)的金額范圍為本金300萬元及利息、違約金、實(shí)現(xiàn)債權(quán)等的費(fèi)用。 

   案例四：2022年6月30日山東省青島市中級人民法院作出的民事判決書【（2022）魯02民終6187號】中觀點(diǎn)：2013年12月31日，管森與小額貸公司簽訂《最高額抵押擔(dān)保合同》。合同約定管森以其名下的房產(chǎn)為高初，自2013年12月31日至2016年12月31日期間向小額貸公司的借款本金200萬元提供抵押擔(dān)保，擔(dān)保范圍包括債務(wù)人主合同項(xiàng)下全部債務(wù)本金、利息、復(fù)利及罰息、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。不動產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)號為青房地權(quán)市他字第xx號，抵押債權(quán)數(shù)額為200萬元。小額貸公司發(fā)放了借款金額為200萬元，期限自2015年7月1日至2016年2月29日。青島中級法院認(rèn)為：案涉最高額抵押發(fā)生在民法典施行前，民法典施行前簽訂的抵押合同約定的擔(dān)保范圍與他項(xiàng)權(quán)證登記的內(nèi)容不一致，應(yīng)當(dāng)以抵押合同約定的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。故，小額貸公司有權(quán)以青房地權(quán)市他字第××號不動產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證項(xiàng)下的財產(chǎn)處分所得的價款在本金最高余額200萬元及相應(yīng)利息、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

   案例五：2022年4月11日安徽省合肥市中級人民法院民事判決書【（2022）皖01民終2640號】中觀點(diǎn)認(rèn)為：本案爭議焦點(diǎn)為：不動產(chǎn)登記證明中登記的“最高債權(quán)數(shù)額：240萬元”是應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本金限額為240萬元還是認(rèn)定享有優(yōu)先權(quán)的全部債權(quán)（包含本金利息等）總額限額為240萬元？2013年12月31日，招行合肥分行與張文、金華簽訂《授信及擔(dān)保協(xié)議》等，約定招行合肥分行為張壽文提供240萬元的可循環(huán)授信額度，授信期限為60個月。經(jīng)過多次借款，截止起訴之日，張文尚欠貸款本金1990365.66元，利息144884.68元，罰息3635.46元，復(fù)息7640.07元。 張文、金華以其所有的××房作為抵押物為上述授信貸款提供抵押擔(dān)保，他項(xiàng)權(quán)證登記中顯示“最高債權(quán)數(shù)額240萬元”。合肥中級法院認(rèn)為：最高額抵押權(quán)本質(zhì)在于其所擔(dān)保的債權(quán)為不特定債權(quán)，且具有最高限額。最高額抵押所擔(dān)保債權(quán)的范圍，可包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金等，但總計(jì)不得超過已登記的預(yù)定最高限額，超過部分，抵押權(quán)人不能行使抵押權(quán)。本案中，張文、金華與招行合肥分行簽訂的《授信及擔(dān)保協(xié)議》約定以其名下房產(chǎn)設(shè)定最高額抵押并辦理他項(xiàng)權(quán)登記，抵押擔(dān)保的范圍包括貸款及其他授信本金余額之和，以及利息、罰息、復(fù)息等。在辦理抵押權(quán)登記時，案涉抵押房屋他項(xiàng)權(quán)證登記的為最高額抵押，并載明被擔(dān)保債權(quán)金額為240萬元，故招行合肥分行優(yōu)先受償范圍應(yīng)以抵押登記的最高債權(quán)額240萬元為限。（注：本案按照登記金額確定享有優(yōu)先權(quán)的金額，與本文章中的其他案例不同）

   案例六：2022年4月30日深圳市福田區(qū)法院作出的民事判決書【（2022）粵0304民初9579號】中觀點(diǎn)：2016年10月19日簽訂《授信協(xié)議》約定：原告向被告提供可循環(huán)授信額度240萬元整，即從2016年10月11日至2036年10月11日止。關(guān)于抵押權(quán)。本案中，不動產(chǎn)登記證明號：粵（2016）深圳市不動產(chǎn)證明第03xx07號中抵押登記內(nèi)容為：“最高債權(quán)數(shù)額為240萬元”。案涉《個人授信最高額抵押合同》并未明確約定抵押擔(dān)保的最高本金數(shù)額，因抵押登記的最高債權(quán)數(shù)額為240萬元，故優(yōu)先受償?shù)淖罡邆鶛?quán)數(shù)額應(yīng)為240萬元。拍賣變賣抵押物所得價款的優(yōu)先受償范圍為240萬元，超過240萬元的部分原告不具有優(yōu)先受償權(quán)。（注：本案按照登記金額確定享有優(yōu)先權(quán)的金額，與本文章中的其他案例不同）

三、我們的觀點(diǎn)

   雖然民法典司法解釋對于抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)慕痤~以最高額抵押合同約定還是他項(xiàng)權(quán)登記為準(zhǔn)，已經(jīng)作出了相應(yīng)規(guī)定，但是在目前的司法實(shí)踐中仍然還是存在一些爭議。我們認(rèn)為，對于民法典公布實(shí)施前已經(jīng)辦理抵押登記的，現(xiàn)在進(jìn)入到訴訟或仲裁程序的，盡量以保護(hù)抵押權(quán)人的方面處理，盡量以最高額抵押合同約定為準(zhǔn)認(rèn)定享有優(yōu)先權(quán)的范圍包含本金、利息、違約金、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等。我們的主要理由如下：

   1、在民法典生效之前的實(shí)踐中，最高額抵押權(quán)合同中約定的優(yōu)先受償權(quán)范圍是相應(yīng)合同當(dāng)事方的真實(shí)意思表示。之前，由于各個地方的不動產(chǎn)登記管理部門在抵押登記中各自設(shè)立相應(yīng)的登記事項(xiàng)不規(guī)范，不標(biāo)準(zhǔn)，不統(tǒng)一等問題，抵押證書上的名稱有：債權(quán)數(shù)額、被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額、擔(dān)保數(shù)額、最高債權(quán)數(shù)額等等很多種，每個地方叫法都不同，原來的抵押權(quán)登記時，根本不能寫明擔(dān)保范圍，只能寫一個具體的金額在2021年5月6日才出臺《關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押登記工作的通知》，才有了“擔(dān)保范圍”這個記載項(xiàng)目，不能由于民法典的出臺作出對抵押權(quán)人不利的認(rèn)定。因?yàn)閷?shí)踐中，基本所有的最高額抵押合同約定的優(yōu)先受償權(quán)的范圍都是本金、利息、違約金、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等，這才是簽訂最高額抵押合同時當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，人民法院不能輕易認(rèn)定按照抵押登記證書上登記的金額去認(rèn)定享有優(yōu)先權(quán)的最高限額。

   2.在法律的實(shí)施中，應(yīng)當(dāng)盡量保持當(dāng)事人的預(yù)見性。我國的不動產(chǎn)登記部門在沒有真正的規(guī)范抵押登記范圍和金額時，抵押權(quán)人和債務(wù)人都是認(rèn)為或者預(yù)見到優(yōu)先受償權(quán)的范圍是按照最高額抵押合同約定范圍為準(zhǔn)，這都是社會大眾及其當(dāng)事人可以預(yù)見和認(rèn)可的。最近幾年，國家開始規(guī)范抵押權(quán)登記金額，無論登記項(xiàng)目和要求如何，目的都是為了規(guī)范抵押權(quán)人和債務(wù)人的行為，希望能夠更好預(yù)防和減少糾紛，如果不考慮民法典生效之前的不動產(chǎn)登記中的實(shí)際情況，不考慮簽訂最高額抵押合同和辦理抵押登記時當(dāng)事人的預(yù)見性，反而會使得債務(wù)人和抵押權(quán)人對于相應(yīng)優(yōu)先權(quán)的范圍和進(jìn)行激烈的對抗，不利于抵押權(quán)登記的設(shè)立目的和當(dāng)事人的預(yù)見性。

   3、在抵押權(quán)證書中登記的金額與最高額抵押合同約定的本金金額一致或者基本一致時，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為抵押權(quán)人享有的優(yōu)先受償權(quán)范圍包含本金、利息、違約金、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等，不能僅僅根據(jù)抵押登記證書中登記的信息為：“最高債權(quán)額xx元”、“最高債權(quán)總額xx元”等等，因?yàn)槭褂昧恕白罡摺薄ⅰ叭俊薄ⅰ翱傤~”等等詞語，而認(rèn)為抵押權(quán)人優(yōu)先受償范圍為全部本金、利息、違約金、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用相加起來不得超過抵押證書中登記的金額。同時，在實(shí)踐中，登記的金額很多是本金金額，如果僅僅使用了“最高”、“總額”等字眼，就認(rèn)定享有優(yōu)先權(quán)的本息、違約金等全部金額不得超過登記的金額，對債權(quán)人嚴(yán)重不公平。我們也見過登記存在筆誤的，比如最高額抵押登記登記的金額為“最高債權(quán)額10000000元”，但是最高額抵押合同及實(shí)際放款的金額為100000000元，本來最高額抵押合同和實(shí)際放款的金額是1億元，在登記時登記為1千萬，過了好幾年后，在訴訟時，被告提出抗辯認(rèn)為抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的范圍的1千萬。類似這樣的情況，就會導(dǎo)致抵押權(quán)人比較被動，尤其在破產(chǎn)案件中，這樣的筆誤可能會導(dǎo)致抵押權(quán)人重大損失。

   感謝轉(zhuǎn)發(fā)與分享，我們團(tuán)隊(duì)專注不良資產(chǎn)（合同欠款）和法律顧問，歡迎各位企業(yè)家及律師同行來我們北京市華城（深圳）律師事務(wù)所參觀交流。謝謝！

團(tuán)隊(duì)聯(lián)系人如下

王利平律師微信：13828809636（深圳）

汪 斌律師微信：13910382261（北京）

李  琪律師微信：15602216731（深圳）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“專注不良和法律顧問律師團(tuán)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 最高額抵押合同約定與抵押登記不一致時優(yōu)先受償金額以哪個為準(zhǔn)