不可歸責于雙方事由

致合同未成立

2020年4月16日，周某經案外人張某介紹，向李某購買其所有的位于某小區的房屋。

張某向周某出具了一份李某認可的授權委托書，載明：“本人李某將位于某小區的房屋全權交給張某負責出售”。

當日，周某與張某簽訂《條約》一份，載明：“本人張某見證李某與周某房產交易位于某小區房屋付房東李某xxx元定金。成交價xxxx元整”。張某在見證人處簽字捺印，周某在付款人處簽字捺印，張某在收款人處簽李某名字并捺印。

周某于同日向李某支付寶轉賬xxx元，注明定金。

后周某多次電話聯系李某前來商談房屋買賣的進一步條款，李某均以周某必須再行支付五萬元首付款方可進一步簽約。

經多次協商，李某久拖不決，周某遂起訴主張退還定金。

觀點分析

觀點一：本案《條約》中已明確載明定金及金額，因此定金合同已成立，擔保主合同（房屋買賣合同）的簽訂。現周某拒絕訂立主合同，應當雙倍返還定金，承擔定金罰則帶來的不利后果。

觀點二：本案《條約》僅約定了房屋買賣的部分內容，未滿足《合同法》（現為民法典“合同篇”）規定的必備條款，因此該買賣合同未成立。

由于周某一直積極與李某協商確定合同未定內容，屬于積極履行磋商義務的情況，因此合同未成立不可歸責于周某，定金應予以返還。

法院認為

本案中，被告李某就案涉房屋的買賣收取原告周某購房定金時，對于購房款的具體支付方式、支付時間、房屋產權過戶時間等重要的合同內容均未約定，而在案涉購房條約簽訂后至今，雙方告就上述未約定事項仍未協商一致。

故本院認為，案涉房屋的買賣合同未成立，且不可歸責于原、被告雙方的任何一方。故周某主張李某返還定金，法院予以支持。

律師分析

根據設立目的和作用的不同，定金可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金和解約定金。其中，“立約定金”是為保證正式締約而交付的定金。  

首先，關于本案《條約》性質問題。

周某與李某簽訂的《條約》內容中只載明收到款項的名目和金額、房屋地址和總價款，故雙方訂立的《條約》應為購房預約合同，關于定金部分屬于立約定金，擔保雙方在公平、誠信原則下繼續進行磋商，以最終訂立正式的、條款完備的本約創造條件。

此后，周某多次欲與李某進行溝通，李某均推脫始終不愿見面協商，雙方失去了進一步協商并簽訂本約合同可能性，因此《條約》作為預約合同的目的已經無法實現。

其次，關于房屋買賣合同成立與否的問題。

現雙方對房屋面積、交付時間、違約責任等對購買房屋具有重大意義的條款未約定，李某后雖表示仍愿意繼續履行合同，但周某認為李某之前的行為導致對其失去信任。

雙方基于各自的利益考慮最終無法協商達成一致意見，致使房屋買賣合同的本約未能訂立，磋商不成屬于不可歸責于雙方的原因。在此情形下，法院判決李某返還收取的定金，并無不當。

可以看到，法院在裁判中也參考了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定之精神。

筆者認為，該條款的適用也僅限于雙方均忠實、勤勉地履行了磋商義務，如任意一方對合同提出不合理的苛刻條件，即因當事人一方原因致使商品房買賣合同未能訂立的，應當按照法律關于定金的規定處理，依法承擔相應責任。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》時間效力的若干規定

第一條第二款 

民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第四條

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

《中華人民共和國民法典》

第五百八十七條：“債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。”