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鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
上市元年之后，陳弘倪需要對祥生的發展重新謀劃與思考。
編者按：2020年，中國房地產在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。
進入全新的2021年，中國房地產如何在求發展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業，需要充足的勇氣和智慧去應對。
我們深信，“地產向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點地產新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”，回顧并總結標桿房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，并尋找新的一年里未來“持續的力量”之所在。
觀點地產網 從諸暨起家到總部搬到上海，再到千億跨越上市，被稱為行業“黑馬”的祥生地產可謂步步為營。
2020年11月，祥生地產正式登陸港交所，成為最新一家上市千億房企。
上市元年，最初兩個月內，祥生在資本市場上一片靜悄悄，股價波動也一直不大，保持平穩。
沒有選擇著急發債，登陸資本市場時，祥生地產方面表示，上市后企業將積極借助資本市場平臺，優化各項指標。此外，上市并不僅僅是為了直接融資，而是對接全球資本平臺，獲得更多融資渠道，提升在整個金融內的品牌影響力。
另一方面，作為踩著“三道紅線”上市的祥生而言，未來一段時間內在財務指標的優化上還需要下不少功夫。
由于未披露最新財報數據，關于這家自帶熱點的房企，還需要從招股書里摸索出一些蛛絲馬跡，窺探上市后祥生地產的思考和變化。
任務
回顧祥生發展歷史，2015年首次突破百億大關，銷售額為109億元，2018年就突破千億，達到1070.6億元，復合增長率超過100%。
三年10倍的銷售業績增長，祥生把“快”展現得淋漓盡致。同樣是百億到千億，這段過程，碧桂園用了6年、恒大用了5年，行業平均6.75年。
極致的快周轉也對祥生現金流提出了更高要求，2019年開始，該公司明顯放緩規模增長速度，更加注重財務管理和銷售回款。
充沛的現金流、充分的借貸能力、充裕的土地儲備，這三個層面都關乎房企的可持續發展，支撐千億之后的規模快跑。
現金流方面，2017-2019及截至2020年4月30日，祥生控股集團現金及現金等價物分別為32.3億元、31.1億元、24.2億元和24.4億元；同期，一年內須償還的銀行貸款及其他借款均超百億元，截至2020年8月31日則超200億元。
經營過程中，由于周轉速度過快、貨幣資金不足、關聯交易數額較大、對信托過度依賴等，祥生短期壓力不小。
上市前，祥生較多利用民間資本支撐其快速擴張，2017-2019年間加權平均實際利率分別為8.09%、8.13%、9.28%。
數據來源：招股書、觀點指數整理
數據顯示，截至2020年8月31日，祥生尚未償還借款總額（包括計息銀行及其他借款及優先票據）為414.42億元。“三道紅線”出臺的情況下，如何合理運用資金是祥生需要面對的重要課題——IPO資金30%都將用于償還此前發行的信托融資。
對比來看，祥生控股2017年凈負債率高達1380%，2018年下降至740%，2019年以后持續下降。
數據來源：招股書、觀點指數整理
對此，祥生招股在招股書中寫道：“我們的凈資產負債比率較高，乃由于借款金額相對較大，以及由于先前累計虧損而導致總股本相對較小。”
過去三年，祥生控股借款總額(包括計息銀行及其他借款、資產抵押證券及優先票據)分別為258.74億元、290.65億元、285.27億元。而2020年前8月為414.41億元了。
上市之后，祥生地產進一步多元化融資來源，進而優化債務結構。
2020年4月30日至2020年8月31日期間，祥生就借款訂立六份貸款協議，本金總額為人民幣42.1億元，該等六份貸款協議的年利率介乎3.70%至7.00%。
同期，祥生還就融資訂立28項信托融資安排，本金總額為約人民幣121.66億元。該等信托融資協議的年利率介乎7.90%至15.40%。
進入2021年，從債券市場上看，房企境外融資利率普遍下降，對于祥生來說，無疑也是個利好消息。
隨著發展進入可持續新通道后，祥生不斷提升企業關鍵經營財務指標的健康度和增長性，真正全面提升融資評級，比如參與穆迪、標普、惠譽的國際評級。
在傳統融資方面，加大與銀行等金融頭部機構的總對總對接和溝通，拓展總對總的融資白名單，實現集團的整體授信，最終持續降低未來融資成本。
破圈
1999年，祥生于浙江省紹興市開發了第一個住宅項目，即諸暨祥生濱江花苑。
隨后，祥生逐漸走出諸暨，于2007年開發了首個上海住宅項目，即上海祥生福田雅園，并繼續走出長三角，嘗試在其他地方拿地開發。
很長一段時間內，祥生堅持以浙江省為大本營深入滲透泛長三角區域。
2016年，祥生采取“1+1+X”擴張策略，將項目擴展至泛長三角區域以外（例如湖北省荊門、湖南省衡陽及常德及內蒙古自治區呼和浩特）的其他具高增長潛力的城市。
僅從2019年收益比例看，大本營浙江占到祥生收益的62.5%，泛長三角區域收益占比為35.9%，其他區域為1.6%。此外，項目主要位于長三角的三四線城市，屬于農村包圍城市的戰略。
X，意味著無限可能。祥生對新進城市，往往以標桿項目破局，打造區域影響力和競爭力。
截至2020年7月31日，祥生土儲總面積2382萬平方米，在11個省份、45個城市擁有205個分屬不同開發階段的項目。其中，屬于浙江省的土儲占比50%左右，另外37%來源于泛長三角，為浙江省緊密相連的上海、江蘇、安徽、山東等省市，剩余的X是祥生認為未來具有較大增長潛力的區域和城市，目前布局是13%左右。
數據來源：招股書、觀點指數整理
截至目前，祥生在土儲和投資上基本呈現出“541”的分布格局，如2019年的銷售，浙江大約貢獻5成，非浙江外泛長三角大概4成，X城市合計1成。
隨著1+1+X動態推進，當下541格局未來會逐步走向均衡，預計3-5年后會呈現出442的新格局。即浙江區域占比40%，浙外泛長三角占40%，而X區域占比20%。
因為X板塊基數低，邊界大、未來增速更快，所以浙江區域雖然業績會持續增長，但權重會從50%逐步下降到40%左右。
更多數據披露，2017-2019及截至2020年4月30日，祥生控股集團的物業開發及銷售收入中，來自浙江省的占比分別為51.8%、71.4%、62.5%、40.6%及52.4%。
截至2020年7月31日，祥生控股集團有一半以上項目和約49.8%土地儲備，均位于浙江省內。
數據來源：招股書、觀點指數整理
據觀點指數統計，祥生2020年新增33宗地塊，權益金額221.79億元，其中諸暨6宗，杭州、濟南各三宗，合肥、嘉興、宿遷、溫州均拿下兩宗地，其余城市各拿到一宗地塊。
2016-2018年間，祥生地產踩準了三四線發展紅利，迅速從百億擴大到千億規模。
隨著房地產行業的政策和市場變化，三四線紅利在逐漸消失，未來祥生需要調整，把方向放到全國化和二線城市發展。
這對祥生的土地儲備提出更高要求。
截至2020年3月31日，祥生擁有項目應占總建筑面積為約2304.5萬平方米，低于奧園、遠洋等同規模房企——截至2019年末，奧園、遠洋擁有土地儲備總建筑面積分別為：4503萬平方米、3724.3萬平方米。
另一方面，長三角是眾多房企必爭之地，土地成本價格也在不斷拉升。
祥生地產土地成本從2017年2342元/平方米上升到2020年前4月的3715元/平方米，溢價空間不斷被壓縮。
區域破圈，是祥生上市后的另一個任務。
布局
如果說2019年那波人事調動是為了上市做準備，那上市后對組織架構大動“手術刀”，則是對于全國化布局的重新考量。
1月14日下午，有媒體報道稱，祥生地產在開展大規模的區域調整和人事調整，對區域公司進行拆分。除了已經“一拆三”的華中區域，重點的蘇寧皖區域和浙南區域也已拆分，浙東和浙北等幾個區域也將著手細分。
具體為，祥生地產將原蘇寧皖區域進行新一輪優化調整，將原來的蘇寧皖大區全新規劃形成連宿、蘇南、宣城和合肥4個事業部。
華中區域則分出了江西公司（單獨成立為事業部），湖南公司劃歸聯創區域。原浙南區域下屬的2個義烏項目劃歸臺州城市公司統一管理，3個麗水項目合并成立麗水事業部后，也規劃臺州城市公司統一管理。
6個溫州項目合并成立溫州事業部，7個衢州項目合并成立衢州事業部，兩個事業部均劃歸浙東區域統一管理。
數據來源：招股書、觀點指數整理
對此，祥生地產品牌負責人表示，集團內部尚未發布調整文件及正式公告。內部組織變革一直是公司十分關注的管理內容。規模進階后，公司主動調整，以組織構架的不斷升級變革帶動運營效率的提升。
組織架構發生重大調整，公司高管也將發生變動。負責祥生地產浙南區域的總裁顧建軍有意在年后離職，最值得關注的是，蘇寧皖區域拆分后由祥生地產行政總裁陳弘倪管理，可見對于泛長三角區域發展的重視程度。
據祥生地產招股書披露，公司核心高級管理層年齡均在46歲以下，與37歲的陳弘倪屬于同一個年齡段。副總裁郭政，39歲；副總裁韓波，46歲；副總裁陳建熙，40歲；副總裁談銘恒，44歲；浙南區域總裁顧建軍，44歲；浙北區域副總裁鐘超，46歲。
公開資料顯示，陳弘倪自2012年10月加入祥生，擔任祥生實業集團酒店管理公司總經理，負責酒店的整體運營；2014年，擔任大本營諸暨城市分公司董事長、負責諸暨市內各項目公司管理及運營；2017年，擔任祥生地產執行總裁，協助總裁進行祥生地產的整體業務管理。
從酒店運營到大本營董事長，再到地產執行總裁，陳國祥給予了陳弘倪足夠耐心，讓其慢慢成長。2020年5月，陳弘倪獲委任為執行董事兼行政總裁，負責統籌集團整體業務管理及物業項目運營。
事實上，陳弘倪自2019年上任后，繼續堅持重倉三四線的模式。
有業內人士分析指出，諸如祥生這樣的企業，想要完善全國化布局，勢必要不斷加大在一二線城市的項目比重，增強整體經營的抗風險能力。
數據來源：招股書、觀點指數整理
然而，2020年實現上市的祥生，遭遇新冠疫情黑天鵝影響和“三道紅線”出臺，對于其中的機會把握更加考驗企業領導人的眼光和能力。
表現在外的，這一年祥生地產仍不斷在杭州、溫州等一二線及強二線城市拿地補倉，進一步平衡戰略布局與土地儲備。
顯然，上市元年之后，陳弘倪需要對祥生的發展重新謀劃與思考。
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原標題： 細細的紅線|祥生元年
