作者：編輯部

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2020年對每一個人來說都不太容易，回顧2020年，新冠疫情這只“黑天鵝”給全球經(jīng)濟帶來諸多的不確定性，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍然在艱難的環(huán)境中，走出“V型”反轉(zhuǎn)，全國樓市共同經(jīng)歷了從冰封到回暖的過程，但是隨著市場進入復蘇沖刺階段，百強房企間的分化現(xiàn)象越來越明顯。 

2020年，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻同比持續(xù)提升。其中，TOP10和TOP30房企全口徑銷售金額門檻分別提升至2780.1億元和1306.0億元，截止至12月底已有43家房企跨入“千億俱樂部”。 

2020年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售全口徑榜

1、數(shù)據(jù)口徑：指企業(yè)集團連同合營公司及聯(lián)營公司所有項目業(yè)績的累計值，不考慮權(quán)益和操盤，不包含代建。

2、企業(yè)范疇：主營業(yè)務在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

3、項目屬性：本榜單成交數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)。

4、數(shù)據(jù)來源：涉及的銷售金額及銷售面積均為合同簽約數(shù)據(jù)，不包含大定或認購數(shù)據(jù)。

5、時間跨度：榜單各項數(shù)據(jù)若不作特殊說明，其統(tǒng)計時間段均為2020年1月1日到12月31日。

而從2020年房企的目標完成情況來看，受疫情影響，2020年企業(yè)整體的業(yè)績完成情況不十分理想，目標完成度超110%的房企數(shù)量不及2019年，僅占提出全年業(yè)績目標房企的27%，為近5年最低。 

在TOP10房企中，恒大、華潤、招商累計業(yè)績規(guī)模的提升較為突出。

圖：2016-2020年部分規(guī)模房企目標完成情況

注：統(tǒng)計范圍為部分提出全年業(yè)績目標的房企

數(shù)據(jù)來源：CRIC

截止至2020年12月31日，招商蛇口全口徑銷售金額2780.1億元，超出2500億銷售目標280.1億元，目標業(yè)績完成率達111.2%，為少數(shù)目標完成度超110%的房企之一。 

究其緣由，主要因為招商在疫情影響下，整體市場不確定性較強的前提下，不僅非常準確踩準了今年全年的市場熱點，并且在市場走弱后依然保持著強勁的發(fā)展態(tài)勢。

具體來看，一季度房地產(chǎn)市場整體市場跌入冰點，3月起各大城市復工復產(chǎn)，招商蛇口受深圳太子灣項目熱銷影響單月全口徑銷售金額217.4億元，同比增長22.1%。二季度起，各大城市相繼復蘇，招商蛇口全口徑銷售額業(yè)績開始在頭部房企中表現(xiàn)亮眼，5月招商蛇口全口徑銷售業(yè)績223.3億元，同比大增30.9%，在當月TOP20房企同比增長排行中排第五。8月招商蛇口同比增長進一步攀升，達48.2%，在TOP10房企中排名第一。 

圖：招商蛇口2020年全口徑銷售金額

數(shù)據(jù)來源：CRIC

接著，“三道紅線”資管新規(guī)試行，房企拿地、開發(fā)、銷售節(jié)奏都受到較大的影響，市場漸有走弱跡象，招商蛇口逆勢而上，10月、11月業(yè)績同比漲幅再次突破，分別高達52.8%及63%，漲幅繼續(xù)保持前十強首位。

2020全年，招商蛇口全口徑銷售業(yè)績2780.1億元，全年同比（2205.5億元）增加26%，百強排行第10位，較2019年提升2位，在受今年疫情影響，部分房企未能完成全年目標，也有部分房企的百強排名出現(xiàn)下滑的環(huán)境下，招商蛇口逆勢而上，依然保持較高增長。

作為招商蛇口重要的區(qū)域公司，招商蛇口華東區(qū)域2020年完成全口徑銷售額800億。自2017年，招商蛇口重返上海戰(zhàn)略發(fā)布，招商華東區(qū)域在集團戰(zhàn)略的支持下，開始走上了有質(zhì)發(fā)展的快車道。

2017年招商蛇口首次躋身千億陣營，銷售額業(yè)績1127.79億元，同比增長52.54%，從銷售區(qū)域來看，華東和深圳區(qū)域貢獻較大，其余區(qū)域貢獻相對均衡。作為深圳起家的房企，深圳地區(qū)一直是招商蛇口布局的核心區(qū)域，2017年深圳銷售貢獻達22%，區(qū)域貢獻率排名第二，隨著招商華東區(qū)域銷售貢獻不斷提升，2017年銷售貢獻達30%，占據(jù)首位。

也是從這一年起，招商蛇口提出重返上海戰(zhàn)略，2017年11月23日，招商蛇口重返上海戰(zhàn)略發(fā)布會隆重舉行，將招商蛇口“前港-中區(qū)-后城”發(fā)展模式復制到上海，開啟“從數(shù)字到模式”的全新時代。該模式以郵輪母港、空港產(chǎn)業(yè)園等港口、空港、高鐵的配套產(chǎn)業(yè)服務為“前港”；“中區(qū)”是以產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化、資本聚集、創(chuàng)業(yè)孵化、就業(yè)服務等園區(qū)開發(fā)與運營；社區(qū)開發(fā)與運營為“后城”，以生活、商業(yè)、配套為主。通過港、區(qū)、城聯(lián)動構(gòu)建由政府推動、企業(yè)主導、匯集各類資源、多方優(yōu)勢互補協(xié)同的有效平臺和產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。招商蛇口上海戰(zhàn)略的啟動，意味著在上海將再造一座蛇口。 

從2017年招商蛇口新增土儲來看，長三角區(qū)域占比最高，為42%，2018年長三角占比進一步提升至47%，隨后，2019年及2020年，招商蛇口在長三角地區(qū)的新增土儲面積占比下滑，但其銷售業(yè)績從2017年起一直保持攀升態(tài)勢。

圖：2017-2019年招商蛇口各區(qū)域新增土儲占比

究其緣由，主要是由于從2018年起，招商蛇口開始注重有質(zhì)量的增長，2018年是招商蛇口的改革年，在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上，將質(zhì)量效益規(guī)模做了調(diào)整，追求質(zhì)量、效益、規(guī)模動態(tài)均衡增長。自此之后，招商蛇口在新增土儲獲取上開始更注重質(zhì)量與效益。

具體到上海來看，2020年招商蛇口在上海共拿了4塊宅地，分別位于青浦、 北外灘、四平路及中興路，其拿地全口徑總價為353.5億元，為上海企業(yè)拿地金額前列。

事實上，自4月土拍市場恢復以來，以上海為核心的長三角區(qū)域熱度一直居高不下，自二季度以來，從成交TOP50高價地城市分布情況來看，上海高價地成交數(shù)量最高，其次是北京。在這其中，招商一舉拿下多塊核心地塊，在多家搶奪上海核心土儲的房企中表現(xiàn)優(yōu)異。

 表：2020年上海核心區(qū)域部分地塊

數(shù)據(jù)來源：上海土地市場、CRIC

2020年7月3日經(jīng)過187輪角逐招商最終以44.04億元拍下虹口嘉興路街道HK271-01地塊，該地塊是北外灘核心區(qū)的純宅地，多年難遇。10月13日，再獲虹口251街坊優(yōu)質(zhì)地塊這也是招商今年在北外灘的又一“戰(zhàn)利品”。

招商于北外灘一連拿下兩大優(yōu)質(zhì)宅地，究其緣由，主要因為兩個方面，首先，在招商成功在眾多房企中搶下虹口嘉興路街道前不久，2020年6月21日，虹口舉行北外灘全球宣介會，規(guī)劃中明確，在新的時代背景下，北外灘與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成“黃金三角”核心商務區(qū)，是上海“五個中心”建設中重要的功能服務聚集區(qū)，其發(fā)展理念、建設水平和管理模式，將成為長三角區(qū)域城市發(fā)展及全球城市建設的標桿。

從發(fā)展條件來看，北外灘具備三個方面的優(yōu)勢：地理區(qū)位、歷史底蘊和濱水資源。市委、市政府要求：北外灘地區(qū)規(guī)劃建設要體現(xiàn)“最高標準、最好水平”、“突出亮點、打造精品”。

虹口區(qū)嘉興路街道與北外灘核心區(qū)僅一路之隔，作為最具發(fā)展?jié)摿Φ氖兄行陌鍓K之一，隨著北外灘、外灘、陸家嘴共同構(gòu)成“黃金三角”核心商務區(qū)的逐步推進落地，北外灘區(qū)域或?qū)⒌玫礁蟮奶嵘猩淘诖酥貍}布局，無論是對其重回上海的戰(zhàn)略布局來說，還是對未來城市發(fā)展來講，都是非常重要的一步。

其次，招商如此鐘情北外灘，在此連下兩大重磅宅地，還有一方面的原因是因為招商與北外灘的淵源頗深，從歷史上看，北外灘及外灘9號招商局大樓在歷史上有著舉足輕重的地位。

北外灘是招商局的發(fā)祥地，也是招商的故鄉(xiāng)。1872年招商局成立，于北外灘開啟民族資本遠航序曲，隨后于上海外灘9號樓，見證上海航運發(fā)展史，北外灘因其良好的地理位置和水域條件，是近代以來上海重要的客運和貨運碼頭，1874年，招商局收購耶松新船塢碼頭， 稱招商局第一碼頭，又稱招商局北棧，1877年，招商局購得旗記碼頭，與舊碼頭連在一起改建為鋼質(zhì)浮碼頭，并建倉庫、堆場，定名為招商局中棧，北棧、中棧因吃水較深，經(jīng)常停靠遠洋輪船。時至今日，外灘依然屹立著招商局古老的身影。它曾經(jīng)見證了近代上海的鎏金歲月，如今又見證著現(xiàn)代上海的日新月異。對于招商來說，北外灘是其歷史原點，也是其重返內(nèi)環(huán)內(nèi)布局重要的新起點。

12月4日，上海靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元268-01地塊由融信、保利以及招商蛇口聯(lián)合體以底價52.13億競得，是繼虹口兩塊核心宅地后，招商在上海核心區(qū)域又一塊優(yōu)質(zhì)宅地，該地塊靠近四年前融信拍得的中興路地王，該地塊在當時的成交樓板價約為10萬元/平方米，而此次融信、保利、招商聯(lián)合體排下的中興社區(qū)地塊樓板價僅約7.2萬元/平方米，該地塊無論是單價還是總價都低于當年的中興路地王，可謂優(yōu)勢盡顯。且從目前來看，該地塊周邊不僅一手房市場相對空白，二手房市場也房源較少，未來項目入市或?qū)⑻钛a這一空白。

如果說北外灘雙宅地，寄托了招商重回北外灘，重回上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的決心，那中興社區(qū)地塊則在某種程度上可以看成是對上海豪宅市場的宣言。

一直以來，上海的高端住宅市場，主要呈現(xiàn)“一帶多點”的布局。以外灘、陸家嘴、徐匯濱江老牌核心沿江區(qū)域為主，加上東外灘、北外灘板塊，形成沿濱江帶狀分布；以城市中心向各區(qū)域點狀分布，除了我們原來熟知的豪宅板塊外，各行政區(qū)自身的豪宅聚集區(qū)也逐漸形成。

由此看來，招商雖然在上海企業(yè)拿地中，單價和總價都不算最高的，但是其拍得的這三塊內(nèi)環(huán)宅地，無論是其區(qū)位發(fā)展，還是其土地本身價值都極高。有了這三塊優(yōu)質(zhì)宅地珠玉在前，未來招商蛇口也將更加有質(zhì)量的增長。

不僅在住宅領(lǐng)域如此，一直以來招商蛇口上海公司在持有型物業(yè)上也建樹頗豐，招商共持有約192萬方自持物業(yè)，其中長租公寓占比最高達42%，辦公占比第二達29%，商業(yè)第三約23%。

招商蛇口上海公司持有型物業(yè)占比

商辦部分中，森蘭美奐位于上海浦東森蘭外高橋板塊，是由招商蛇口和外高橋集團股份攜手開發(fā)的旗艦商辦綜合體，項目直面以32萬平方米森蘭湖為中心的近70萬平方米水域湖泊、140萬平方米森蘭體育公園。森蘭美奐有兩棟5A甲級標準辦公樓，單棟約7萬方，作為上海浦東總部經(jīng)濟共享服務中心(平臺)外高橋工作站，為自貿(mào)區(qū)500強企業(yè)及總部經(jīng)濟辦公提供租售服務。

東虹橋中心位于國家級臨空經(jīng)濟示范區(qū)，作為東虹橋片區(qū)核心首發(fā)巨作，將打造空港“動力系”旗艦商辦綜合體。項目規(guī)劃建筑4棟8層獨棟辦公及地面3層、地下2層精品商業(yè)。其中辦公4號樓獲美國LEED綠色建筑認證體系金級認證，其余辦公1、2、3號樓均參照同級標準建造。樣板示范區(qū)已全新開放，2021年9月竣工交付。

寶山花園城位于上海寶山西城核心商業(yè)區(qū)，是招商蛇口在上海打造的首個商住辦綜合體。項目總建筑面積約23萬㎡，其中商業(yè)面積4.8萬㎡。秉承“只連鎖不復制”的商業(yè)理念，借助與3萬平方米的體育公園無縫對接的優(yōu)勢，以綠色有氧品質(zhì)生活為理念，定位全家庭休閑娛樂目的地。

閱江匯是具有招商局集團郵輪產(chǎn)業(yè)航港城特色的標桿級商業(yè)品牌，項目總建筑面積24.3萬平方米，以船、港、城為主題，規(guī)劃將建成郵輪產(chǎn)業(yè)聚集的一線江景甲級智慧辦公、海空探索主題購物中心、五星級商務休閑酒店康得思酒店于一體的城市綜合體。

上海國際郵輪港康得思酒店定位為五星級國際連鎖品牌高端休閑商務酒店，總面積28500方，擁有275間客房，是寶山吳淞地區(qū)第一家國際五星級酒店。

占比最高的長租公寓方面，招商蛇口已經(jīng)開業(yè)的有壹間·大柏樹與壹間·寶山花園城兩大標志性項目，累計超4.5萬平方米，其中壹間·大柏樹為招商蛇口上海首個長租公寓項目，壹間·大柏樹已于2018年12月28日正式亮相，壹間·寶山花園城也于2019年8月全部面市，整體規(guī)模近千套。這兩大項目全部坐落于交通方便的北上海區(qū)域，共提供千余套房間選擇。依靠土地資源與央企龐大的企業(yè)客戶資源優(yōu)勢，招商蛇口在長租公寓領(lǐng)域也是業(yè)內(nèi)極為罕見的可以實現(xiàn)自主盈利的企業(yè)。

由此看來，招商蛇口不僅僅在住宅項目上發(fā)力頗多，其在商辦領(lǐng)域也一直走在前列，獲得了市場的一致好評，其中多個項目深受該區(qū)域輻射范圍內(nèi)的市民所認可。整體來看，招商蛇口為規(guī)模房企中綜合發(fā)展實力較強房企。

一直以來，隨著招商蛇口在上海的發(fā)展與布局，無論是住宅還是商業(yè)辦公，亦或者是長租公寓，對于上海的購房者來說，招商的金子招牌依然閃亮。

2000年招商蛇口上海公司成立，20年來開發(fā)了多個精品項目，在上海扎下了扎實的根基。在此之前，招商蛇口已在上海留下了諸如招商花園城、招商中環(huán)華府、招商虹橋公館、9號公館、靜安世紀等優(yōu)秀的作品。此次重返內(nèi)環(huán)內(nèi)，一舉拿下3個核心地塊，2021年首先推出虹口北外灘璽系雙子地塊。

招商璽系是招商蛇口“傳承系”產(chǎn)品中最高端的豪宅系列。此次，招商以璽系雙子布局北外灘，以招商地標性高端住宅產(chǎn)品致敬上海。

據(jù)了解，招商深耕蛇口40年，在深圳，海上世界雙璽、太子灣灣璽和深圳領(lǐng)璽三大豪宅聞名遐邇，在這其中，雙璽花園，屹立于南海之濱，擁有一線無敵海景，每一扇門窗均可擁享山海之景，以城市山海生活賦予這塊土地的文化，也將招商璽系豪宅推向了歷史新高。

在此之后，北京中國璽、天津的津灣天璽、南通濱江璽，再到如今的上海招商外灘璽和虹口璽系，招商璽系每一處的選擇都與城市地標對望，無論是其選址還是設計打造都為招商精心匠選。

最先面世的北外灘璽系雙子（招商外灘璽和虹口四平路地塊）是其重返上海，以內(nèi)環(huán)內(nèi)核心地塊致敬上海、致敬歷史的關(guān)鍵一步，該項目將在外灘經(jīng)典的第一底色背景下，帶著招商與北外灘149年的歷史沉淀，于源點創(chuàng)領(lǐng)上海全新的未來人居體驗。

未來，招商將通過上海內(nèi)環(huán)內(nèi)三個璽系作品，全力打造招商城市地標，讓人期待。

我們認為，在2020年整體市場分化明顯的情況下，上海住宅市場，尤其是自第三季度起，上海的中高端市場連月走俏，12月更是出現(xiàn)了多個項目認籌人數(shù)超過1000組的火熱場面，全年來看，上海雖然在一線城市中復蘇較慢，但后勁較足。

尤其豪宅市場，上海占據(jù)全國半壁江山，數(shù)據(jù)顯示，單價10萬-15萬/平方米豪宅成交套數(shù)中，上海是所有城市總和的三倍；單價15萬/平方米以上的豪宅是所有城市的10倍。總價一千萬以上各段上海成交比重也不低。

2021年上海或?qū)⒗^續(xù)延續(xù)在高端市場的突出表現(xiàn)。

從2017年重返上海，到2020年重倉內(nèi)環(huán)內(nèi)，在未來行業(yè)無增長時代下，招商或?qū)⒁云浞€(wěn)健的財務能力、出色的產(chǎn)品力、精細化的運營能力走出一條屬于他們的增長之路。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 行業(yè)步入無增長時代，這家房企逆勢彎道超車