作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

集中供地政策，從一紙公文，現(xiàn)在逐漸變成了現(xiàn)實，受監(jiān)控的22個城市紛紛都停止了近期的供地，轉(zhuǎn)而開始制定集中供地的一些列流程，以及配套的落地措施。

新的政策出來，初期都會有一段混亂期，甚至是一些難以平衡的問題。最近，有幾個喜歡問“十萬個為什么”的投資部小伙伴，對于這個集中供地如何操作，可謂是摳破了頭皮，開始了思考人生的模式。具體有以下這些燒腦問題，困擾了大家：

1、集中供地，必然意味著集中掛網(wǎng)公示，集中拍地。按照目前大部分二線城市動輒每年超過10000畝，甚至20000畝的經(jīng)營性用地出讓規(guī)模，分三次供地，每次供地的規(guī)模也在4000畝，甚至5000畝。每次供地規(guī)模大致在50-100宗，如果單宗面積小一點，還會數(shù)量更多。這么大的土地供應(yīng)量，對目前的國土資源部門的工作提出了極高的要求。

比如：現(xiàn)在公共資源中心的網(wǎng)站，能不能支持突然大量的用戶訪問，會不會崩潰？如果遇到網(wǎng)站崩潰，沒競價成功的，這個損失算誰的？

每次拍地都拍四五千畝，每宗地還有長時間舉牌競價的過程，按照以前一宗地拍一兩個小時的慣例，這么多地怕是每天不停，甚至要連續(xù)搞一個月才能拍完。

為了加快拍地進度，公共資源交易中心必然會增加拍賣場，到底有沒有這么多場地可供用來拍賣？聽說有的城市打算一次搞十個拍賣室，不夠的話是不是還需要租用酒店來保證拍賣。或者說，以后拍地加大競價的幅度，或者直接叫一口價那種？

自然資源部門的人，能不能在短時間內(nèi)把這些土地的流程都走完，保證上市前“供貨”，拍地后能及時交地。面對這個問題，怕是只有無休止的加班才能解決問題了，不少地方自然資源部門的人表示，新政策出來后已經(jīng)連續(xù)加班很久了，周末都沒有了。

簡單舉的這幾個問題，就能知道他們有多難了。

2、雖然目前大部分城市集中供地的時間，還沒最終確定，但是可以肯定的是，這些集中供地的城市，供地的時間都集中在3-11月。不少城市“不約而同”選擇了3、6、10這三個月的中旬，或者是這個時間附件節(jié)點供地，而且一半以上的城市供地時間上是重合的，這對投資來說不是一件好事。

其他的困難先不說，問題的癥結(jié)點，就在房企內(nèi)部的資金安排上，畢竟錢少需求多。同時出這么多地，而且還是在不同的城市，資金怎么安排？不拿地是不可能的，還要多去幾次才能拿到。很多城市的土拍，以前沒集中供地時，不少區(qū)域公司一年去參拍個十次八次的，都不指定能拿到一次。現(xiàn)在變成了一年只有三次機會，所以很多區(qū)域公司肯定都想每次都去參拍，每次還要去參拍多塊地，不給機會就是斷人活路。

可以想象，各個房企內(nèi)部，新的一輪資金爭搶明爭暗斗將會更加激烈，那些牛X強勢的區(qū)域，將會拿到更多資金去拿地，從而做大做強。那些本來就弱勢，或者不被集團看好的區(qū)域，將會加速淘汰出當?shù)氐氖袌觥?/p>

當然，事情也不是那么絕對的，可以去區(qū)域內(nèi)的三四線城市拿地，或者做收并購項目。但是拿的項目會不會被坑在那里，這個就不好說了。

3、集中供地那段時間，投資部的人夠用嗎？是不是需要招點兼職的，或者讓其他部門兼職客串一下。

這個問題，也是很現(xiàn)實的，突然批量掛地，看地寫什么的，這個可以讓投資部的人往死里加班懟。通宵寫報告做測算，逼一下還是能實現(xiàn)的，這個問題還是不大，相信一直習慣加班的投資人也能扛得住。

但是去現(xiàn)場拍地這件事，就不是加班能解決的了。畢竟至少一個人需要去一個拍賣場，有的房企，區(qū)域公司投資部就兩三個人，除了部門負責人好多人還是新手，壓根沒見過這種陣仗，到了現(xiàn)場怕是要緊張。如果一次要參拍多宗地，投資部的人肯定不夠，是時候需要招一波兼職人員了，或者讓項目總，運營總，工程總客串一下？按著這個思路走，房地產(chǎn)行業(yè)會有一些改變，大家可以想象一下。

另外，集中供地的時間段內(nèi)，集團投資中心的人也不夠用了。區(qū)域公司投資部可以加班把報告寫完，但是集團一下子收到那么多的項目上會，估計也是崩潰的，怎么辦？這對房企們現(xiàn)行的投資上會流程，也提出了新的變革要求，不然遲早把從集團投資總經(jīng)理到下面的對接專員的全條線人員都累殘。即使集團的人每天加班審報告和資料，投資中心總經(jīng)理每天24小時開評審會，也是一個不可能完成的任務(wù)。

4、營銷部門在集中供地影響下，壓力也是很大的。

集中供地，集中交地，也就意味著集中上市出貨。特別是某些城市的新區(qū)，一次在同一個板塊一次性供好幾宗地的，壓力就很大了。這個就有意思了，一些運營效率比較高的房企，可以早你一個月開盤的，那就是勝利了，哪怕是早一周開盤，效果也是差很大的。如果做不到早開盤，那比拼項目的品質(zhì)，或者比誰的價格低，就是唯一的選項了。這就對房企的運營效率，產(chǎn)品打造，成本管控，項目營銷策劃能力有了更高的要求。

不過，這些在公司領(lǐng)導(dǎo)面前，都不是理由，賣不出去房子就是營銷的鍋，先殺個營銷負責人祭天，項目上的營銷策劃先祭天。

目前，有一些房企面試營銷總，已經(jīng)對癥給出了面試題：集中供地后，你覺得你有什么辦法，能讓公司在同行面前加快銷售去化，加快銷售回款？大家可以想一下，自己怎么回答這個面試送命題。

上面這些燒腦問題怎么解決，只有后面慢慢驗證了。

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原標題： 一次要10個拍賣室！集中供地后，誕生了一些列“燒腦問題”……