作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 3月4日，廣州國際金融中心58樓，越秀房產(chǎn)基金如以往一般召開業(yè)績發(fā)布會。

去年8月舉辦中期業(yè)績會時，主席林德良還因為首次舉行香港內(nèi)地跨境連線而反復(fù)測試；今年他感慨疫情還未完全恢復(fù)之時，已然適應(yīng)這種兩地業(yè)績會的模式。

過去一年，這家房托基金的成績單深刻留下了疫情的烙印。

業(yè)績期內(nèi)，越秀房托收入合計約17.59億元，同比下降14.5%；物業(yè)收入凈額13.23億元，同比下降11.5%；除稅后凈溢利5.87億元，同比減少37.6%。

分派方面，越秀房托2020年應(yīng)計分派總額6.49億元，同比下降14.8%，每單位應(yīng)計分派港幣0.2293港元；同比下降15.4%；年化分派收益率達到6.07%，同比則有0.9%的漲幅。

疫情并不是輕飄飄的兩個字，它真實地影響了一家企業(yè)的各類經(jīng)營數(shù)據(jù)。

但在這些不可避免的連鎖反應(yīng)之外，我們也試圖窺探，作為基金管理人在“最壞”的這一年如何應(yīng)對。

業(yè)績會上，除了整體收入與盈利下降，對于一家房托基金的觀察指標(biāo)還有很多。

越秀房產(chǎn)基金旗下持有八項物業(yè)，對于這些物業(yè)而言，出租率、租金、續(xù)租率、凈收入比率等，是觀察基金管理人運營成效的重要維度。

從出租率看，截至2020年期末，越秀房托旗下物業(yè)整體出租率略有上升，由2019年的92.6%上升到2020年的92.8%。

從收入凈額看，各業(yè)態(tài)表現(xiàn)不一。作為基金最為青睞的寫字樓，在疫情中展現(xiàn)了抗風(fēng)險性，收入凈額同比逆勢上漲了2.1%；但專業(yè)市場和酒店公寓因為疫情沖擊比較明顯，下降幅度比較大；零售商業(yè)也受到疫情影響略微下降。

綜合以上，越秀房托2020年整體NPI率同比上升了2.6個百分點。

租金方面，全年寫字樓業(yè)態(tài)除上海越秀大廈外，其他物業(yè)租金單價均實現(xiàn)上升；酒店公寓和批發(fā)兩種業(yè)態(tài)受疫情影響比較大，租金單價下降明顯。

管理層在現(xiàn)場展示了一組數(shù)據(jù)：以上下半年為分界線，突出下半年復(fù)蘇后對于業(yè)績的“力挽狂瀾”。

例如，上半年因疫情四季酒店和雅詩閣公寓基本三個月沒有營業(yè)，下半年這兩項物業(yè)出租率恢復(fù)明顯，分別提升23.1%及4.7%。

另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，越秀房托八項分布于一二線的物業(yè)中，成長性物業(yè)表現(xiàn)得更為突出。

如囊括寫字樓和零售業(yè)態(tài)的武漢綜合體項目，位于國內(nèi)受疫情影響最嚴(yán)重的武漢，2020年中期業(yè)績會時管理層也表示過對武漢物業(yè)全年業(yè)績的擔(dān)憂。

然而，從2020年全年看，武漢項目通過后續(xù)招商管理“翻盤”，如寫字樓業(yè)態(tài)武漢越秀財富中心期末出租率升至87.1%，同比增長12個百分點；經(jīng)營收入1.54億元，同比增長近10%。

這其中的原因來自對招商組合的優(yōu)化調(diào)整，林德良表示，傳統(tǒng)“渠道的招商”已經(jīng)轉(zhuǎn)變到產(chǎn)業(yè)招商、平臺招商概念，即時關(guān)注每一個城市的產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)動能來搶招商的窗口，這是其改變的策略。

據(jù)悉，武漢項目全年新簽面積約4.1萬平方米，并引入華潤雪花、泰康人壽2家世界500強企業(yè)及10家行業(yè)龍頭。

“武漢項目現(xiàn)在出租率已經(jīng)達到88%，我想未來一年應(yīng)該可以做到增長七八個點。”對于武漢這座城市，林德良十分看好上述所提及的產(chǎn)業(yè)，指武漢現(xiàn)在是五大國家級產(chǎn)業(yè)基地，對武漢的產(chǎn)業(yè)動能帶動非常之大，也意味著未來房地產(chǎn)租務(wù)市場會獲益良多。

位于杭州的成長性物業(yè)維多利中心同樣如此，期末出租率達96%，同比上升3.8%；租金則提升1.5%。

對于下一年物業(yè)經(jīng)營層面的發(fā)展，林德良更多展示出作為基金管理人的信心，笑道：“今年我估計無論怎么樣都會比2020年好吧？”

他表示，從12月份開始所有業(yè)態(tài)已經(jīng)基本恢復(fù)，寫字樓已經(jīng)恢復(fù)至100%，商場恢復(fù)90%，酒店恢復(fù)至85%，公寓恢復(fù)95%。

除了經(jīng)營基本面，對于一支房產(chǎn)基金而言，規(guī)模、凈利這些不影響分派的指標(biāo)并不是最重要的，穩(wěn)定的收益、分派才是核心指標(biāo)。

從分派總額和每單位分派來看，越秀房托全年分派總額6.49億元人民幣，每基金單位分派0.2293港元，年化分派收益水平同比上漲至6.07%。

林德良對觀點地產(chǎn)新媒體解釋，這緣于越秀房托在融資利息以及經(jīng)營成本方面的下降。

“我們通過主動管理，融資成本由2019年4.2%下降至3.01%，如果計上新置換的美元債，將下降至2.57%，這對我們整個分派貢獻是立竿見影的。”

具體而言，今年1月底，越秀房產(chǎn)基金發(fā)行一筆4億美元票據(jù)，利率僅2.65厘，用于置換4月份到期、4.99%利率的美元債。

林德良披露，這筆提前支付管理的美元債為越秀房托節(jié)省了5500萬元，相當(dāng)于貢獻了9%的分派比例。

“應(yīng)該說，利息周期是捕捉是否投資房托基金的好時機。”林德良稱。

關(guān)于融資成本的降低，近期香港房產(chǎn)基金的新規(guī)，也讓市場對越秀房托此類基金的發(fā)展關(guān)注頗多。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2020年11月，香港證監(jiān)會發(fā)表房托基金守則咨詢總結(jié)提到，容許房托基金在投資物業(yè)發(fā)展項目時，可超過現(xiàn)有的資產(chǎn)總值10%的上限；同時將房托基金借款限額由資產(chǎn)總值的45%提高至50%等。

這是否將給近兩年沒有納入新物業(yè)的越秀房托帶來并購機會？林德良對此表示，香港投資新規(guī)確實可以讓公司利用更大的杠桿做一些并購。

不過他還是賣了個關(guān)子：“今年你說是不是時機？確實應(yīng)該比去年好一點吧？利息低、現(xiàn)在又處于后疫情、機會多，我相信大家可以多多留意我們！”

而后在群訪環(huán)節(jié)，追問之下林德良坦道，2021年的機會肯定會更大，“一方面，低息環(huán)境使我們更容易做收購。舉個例子，融資成本1.2%左右，收購之后4%的回報率，是正杠桿。如果以前4%多的利息，是反的，顯然現(xiàn)在有很好的契機。”

另一方面，他提到疫情之后整體市場資產(chǎn)價格有了租售比的合理配對，以前資產(chǎn)價格高，如今資產(chǎn)價格有所回落、回報率提高，就可以相應(yīng)進行匹配。

至于投向何方？林德良表示還是以大灣區(qū)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)動能為關(guān)注點。

以下為越秀房產(chǎn)基金2020年全年業(yè)績發(fā)布會問答環(huán)節(jié)實錄：

現(xiàn)場提問：白馬大廈、武漢、上海那邊，上半年租金受到影響比較大，公司在下半年是不是做了很大的調(diào)整？整體出租率和分紅率怎么樣？

林德良：出租率和分派率是很關(guān)鍵，因為買房托基金的都知道，分派收益率是很關(guān)鍵的，我們現(xiàn)在保持6.07%，所以大家都可以留意得到。

白馬大廈方面，因為疫情，我們有意做了租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，引入一些好租戶或者是抗風(fēng)險能力更好的租戶，全國的批發(fā)市場在下半年同比增長5%。換而言之，整個批發(fā)市場對這部分的幫助是相當(dāng)大的，現(xiàn)在換了租戶是重新出發(fā)的過程。

對于白馬大廈，我們不單單是換租客，還做了一件事情，一樓和二樓利用疫情的時間全部已經(jīng)重新裝修過，變成叫做“時尚之芯”的一個地方，已經(jīng)全部出租了，租金比原來有很大幅的提升。

調(diào)整以前，白馬大廈是100%的出租率，調(diào)整以后暫時有94%，2021年則是朝著99%、100%的目標(biāo)去努力。

關(guān)于武漢，現(xiàn)在是87%、88%的出租率。按照之前，我們是95%的出租率，我想在未來一年應(yīng)該可以做得到。

就算疫情，現(xiàn)在武漢的租金同比都有增長的，關(guān)鍵是接下來國家有很多政策落在武漢，打造五大國家級的產(chǎn)業(yè)基地，這對武漢的產(chǎn)業(yè)動能帶動非常之大。

五大國家級產(chǎn)業(yè)基地是什么？可以看到有國家的存儲器基地、新能源汽車基地、航天產(chǎn)業(yè)基地、大健康產(chǎn)業(yè)基地等，這對未來房地產(chǎn)租務(wù)市場相信會有很大幫助，所以我們非常有信心在2021年可以做到之前的目標(biāo)。

關(guān)于上海，上海去年供應(yīng)很大，空置率也很高，因為集中供應(yīng)了一百多萬平方米，現(xiàn)在空置率是21%。我們現(xiàn)在是92%出租率，換而言之還有空間可以爭取100%的出租率。

有一個好消息是上海證券交易所搬來我們這棟樓附近，就像香港交易廣場一樣，有很多配套的相關(guān)行業(yè)都會爭相過來，因此我相信在未來一年上海有很多剛性需求帶動我們的上海物業(yè)，往好的出租率方向去增長。

現(xiàn)場提問：香港有意放寬房托基金的投資限制，不知道公司有沒有留意投資機會呢？公司完成發(fā)行美元票據(jù)，預(yù)計今年的利息成本會不會進一步下調(diào)？

林德良：利息周期是一個捕捉投資房托基金的好時機，現(xiàn)在利息是十多年里的低位。

我們在1月份提前重組了4億美元債，原來利率是4.99%，這次主動在1月份提前去做，利息下降到2.66%。如果現(xiàn)在去做肯定就不止2.66%了，我覺得1月份的時機非常好，這一筆4億美元債也為我們節(jié)省了5500萬。

5500萬利息相當(dāng)于貢獻了9%的分派比例，所以對分派起到非常好的效果。我們還留意到，除了美元債，港幣一個月前也是處于低位，最近可以看到大概0.12，0.15，0.17左右。如果按照這個，比去年同期也少了50個點或者30個點。

利息周期是判斷要不要買這個房托基金的重要依據(jù)。

香港放寬了對房托基金的政策，我們可以利用更大的杠桿做一些并購，因為現(xiàn)在借貸比率從45%上升到50%，這些我們都密切關(guān)注，一些好的政策、好的機會我們都會把握。

現(xiàn)場提問：年報里還寫了一筆三年期20億的銀團貸款，能否講講今年的還錢計劃？今年整體利率、融資成本會不會再降呢？

林德良：我們2019年年底的融資成本是4.2%，2020年底是3.01%。如果加上4億美元債，融資成本跌了下來，換言之現(xiàn)在融資成本是2.57%。

這個2.57%再細(xì)分一下，是140億，總共借了140億。這140億當(dāng)然有一些是到期了，今年到期的也都是年底到期，其實下半年我們的融資需求是不算大的。

下半年只剩下3到5個億是需要做融資的，換而言之今年我們沒有太多的融資任務(wù)。

我們是有47%是浮動的，47%是同港幣浮動的利息，這部分是同Hibor有關(guān)的，換而言之Hibor和這部分升跌是相當(dāng)關(guān)鍵的，所以可以留意一下Hibor這個市場，現(xiàn)在都是處于比較低位的水準(zhǔn)，所以對這部分的貢獻都相當(dāng)大的。

現(xiàn)場提問：酒店公寓方面，下半年有提到反彈了，環(huán)比增長是非常好，現(xiàn)在疫情是有小小反復(fù)，在內(nèi)地這個水平是不是可以維持？現(xiàn)在整個經(jīng)濟環(huán)境都在復(fù)蘇，公司覺得酒店公寓的各方面，比如房價、入住率各方面的水平怎么樣？

無論萬豪酒店集團也好其他酒店集團也好，都預(yù)計2021年或者2022年完全可以恢復(fù)，為什么我們有信心在2021年會進一步做得更好呢？

第一，整個客源結(jié)構(gòu)已經(jīng)不同了，以前有很多海外商務(wù)客源，但現(xiàn)在變成多是大灣區(qū)客源，大灣區(qū)動能給了我們很多周末休閑客戶，包括旅游客戶，這部分人貢獻相當(dāng)大，所以我們下半年入住率能如此高，有80%多。

2021年主要做什么？宴會和餐飲。我們是做了一些調(diào)整的，以前像開會、發(fā)布會比較多，現(xiàn)在多了視頻會議，像現(xiàn)在這種跨區(qū)域視頻會議，酒店里面也增加了這些設(shè)施設(shè)備，讓大家可以知道，原來跨境越洋開會是如此便利，可以制造多一點機會給他們。

第二，現(xiàn)在控制成本是我們主要的措施，整個四季酒店去年少了6100萬成本，未來一年控制成本是主流。

第三，四季酒店未來一年會做產(chǎn)品升級，整棟酒店翻新不可能，主要開始換床鋪、換電視，包括沙發(fā)等，這些都逐步在換新過程中。換而言之，未來一年大家可以見到的都是全新的，同時我們也會做更多客源的內(nèi)部互動。

所謂內(nèi)部互動，去年我們做了一個平臺叫悅享會，這是一個新平臺，因為有那么多寫字樓客戶在我們這里，有30多萬白領(lǐng)在我們這里，他們都需要訂房的，所以我們提出一個“去后勤化服務(wù)”，讓他們的后勤人員直接來我們酒店訂房，還有更多優(yōu)惠。這對我們也會更好，因為少了OTA的通道費。

雅詩閣方面，大家可以留意到，我們下跌不是很多，因為長租房比較多。未來雅詩閣會做客源的差異化。現(xiàn)在客源都比較多集中在美國領(lǐng)事館、日本、韓國等客源，今年或者從去年開始國內(nèi)客源多了。

按照現(xiàn)在的目標(biāo)，2021年酒店公寓可以很快恢復(fù)到2019年的水平。

現(xiàn)場提問：管理層每年會遇到哪些問題？對旗下物業(yè)組合會不會有新的安排？比如注入一些新的資產(chǎn)或者丟掉一些表現(xiàn)不太好的物業(yè)之類的？

林德良：我們每年都關(guān)注投資收購、并購，坦率來說，今年機會肯定會更大。

第一，低息環(huán)境變得更容易做收購，舉個例子，融資成本1.2%左右，我們收購是4%的回報率，是正杠桿。如果以前4%多利息，是反的，顯然現(xiàn)在是很好的契機。

第二，疫情之后，整個資產(chǎn)價格有一個租售比的合理配對。以前我們關(guān)注到，為什么有錢不一定買得到？資產(chǎn)價格高，才2-3%的回報率，肯定買不到，如果資產(chǎn)價格回落一點，回報率更高一點，就可以匹配。

我們主要還是觀察大灣區(qū)，大灣區(qū)是未來國內(nèi)發(fā)展的重點，一定要關(guān)注到這個點，可以關(guān)注哪些物業(yè)的可能性。

我們肯定回歸到產(chǎn)業(yè)，回歸到寫字樓，寫字樓大的消費動能可以傳遞到商場和酒店，所以關(guān)注寫字樓，今年的可能性肯定比以前更高。

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原標(biāo)題： 觀點直擊|疫情一年林德良講述越秀房托如何“翻盤”（實錄）