作者：毛小柒

來源：濤動(dòng)宏觀（ID:jinrongjianghu123123)

本文的分析主要基于兩個(gè)事件，即2021年12月25日住建部部長王蒙徽接受新華社的采訪和2022年1月20日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，會(huì)議提出2022年的八個(gè)任務(wù)（加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控、推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、實(shí)施城市更新行動(dòng)、實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)、落實(shí)雙碳目標(biāo)任務(wù)、推動(dòng)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、推動(dòng)改革創(chuàng)新和法治建設(shè)、加強(qiáng)黨的建設(shè)等等）。

一、穩(wěn)增長與擴(kuò)內(nèi)需：房地產(chǎn)的地位被提的很高

（一）明確提出住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是最大的國內(nèi)消費(fèi)市場

自2021年12月11日發(fā)改委副主任、國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆重新將房地產(chǎn)定位為支柱產(chǎn)業(yè)以來，住建部王蒙徽部長在新華社的采訪中特別提及“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是最大的國內(nèi)消費(fèi)市場，是穩(wěn)增長擴(kuò)內(nèi)需、建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市場的重要領(lǐng)域”。因此這應(yīng)該算是一個(gè)很重要的信號(hào)，即房地產(chǎn)是最大的內(nèi)需，擴(kuò)大內(nèi)需少了房地產(chǎn)肯定不行，同時(shí)也意味著2022年在住房銷售和城鄉(xiāng)建設(shè)層面會(huì)有比較大的政策傾斜，以提振住房消費(fèi)。畢竟相較于汽車家電，住房消費(fèi)的作用是不可替代的。

（二）明確提出要充分釋放居民住房需求

全國住建工作會(huì)議在談及穩(wěn)增長時(shí)特別提出“充分釋放居民住房需求、新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資需求潛力”，同時(shí)先前王蒙徽部長還特別提及“更好滿足群眾的住房剛性需求和改善性需求”，這意味著政策層面在相繼明確房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是最大的消費(fèi)市場之后，開始著力推動(dòng)住房消費(fèi)，已經(jīng)從口號(hào)落到實(shí)處，也即地產(chǎn)行業(yè)銷售端的放松是非常確定的，否則循環(huán)無從談起。

就住房剛需而言，目前我國每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口達(dá)1100萬以上，針對新市民和青年人群的剛需是客觀存在的，只要預(yù)期不發(fā)生變化。因此，當(dāng)前及后續(xù)一段時(shí)期在因城施策的導(dǎo)向下，放松二三四線城市的限購限售等政策并在公積金、購房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、個(gè)人住房按揭貸款節(jié)奏等方面給予傾斜應(yīng)是必然的。

2022年1月20日，5年期以上LPR下調(diào)5BP，一定程度上亦有望推動(dòng)房貸利率普遍下調(diào)，并提升購房意愿，是上述政策的具體實(shí)踐。不過考慮到個(gè)人購房意愿還沒有被完全激活，我們預(yù)計(jì)5年以上LPR后續(xù)仍有望繼續(xù)下調(diào)。

（三）重審房住不炒，“因城施策”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

此次會(huì)議重申了“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具體和手段”的提法，不過先前王蒙徽部長在接受新華社采訪時(shí)特別提及了“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展……加強(qiáng)金融、土地、市場監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同，加強(qiáng)部省市縣調(diào)控聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)對城市調(diào)控工作‘一對一’的指導(dǎo)監(jiān)督”。

這意味著住建和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域?qū)⒏⒅丶訌?qiáng)預(yù)期引導(dǎo)、因城施策。這里的背景是，受地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露影響、市場預(yù)期發(fā)生了變化，同時(shí)部分地區(qū)受到地產(chǎn)行業(yè)波及影響較大（如部分城市為穩(wěn)定樓市而出臺(tái)“限跌令”、部分城市為項(xiàng)目完工而憂慮、部分城市則遭遇了土地出讓收入大幅下滑和土拍市場遇冷），需要通過諸多連環(huán)政策來穩(wěn)定地產(chǎn)市場、穩(wěn)定購房者和部分地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期，否則銷售端與并購端的潛力很難從根本上得到釋放，畢竟現(xiàn)在觀望情緒還是比較濃厚。

因此，后續(xù)地產(chǎn)政策的彈性空間實(shí)際上在擴(kuò)大，放松傾向應(yīng)更為明顯，部分地區(qū)將開啟救市之路（過程應(yīng)該是曖昧的），即有些城市在地產(chǎn)行業(yè)政策層面是可以定向放松的，亦符合政策導(dǎo)向，如前段時(shí)期黑龍江、吉林等東北有些地區(qū)出臺(tái)放松政策引起關(guān)注便是一例。當(dāng)然這一現(xiàn)象實(shí)際上也表明各地所承受的壓力和面臨的地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀實(shí)際上差異比較大，區(qū)域分化會(huì)比較明顯。

例如，2021年12月20日，黑龍江省政府發(fā)布《省住建廳召開調(diào)度會(huì)議部署全力沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長工作》（21日這一新聞便官網(wǎng)被撤下），稱黑龍江省住建廳召開全省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)度會(huì)議，要求要想辦法促銷售，落實(shí)購房補(bǔ)貼政策，提振市場信心。

二、把防范化解風(fēng)險(xiǎn)看得更重：堅(jiān)決有力處置頭部企業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)

（一）全國住房與城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議提出要將防風(fēng)險(xiǎn)擺在更加突出的位置，防范化解住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。具體看，政策層面應(yīng)更靈活與精準(zhǔn)，對于出險(xiǎn)的地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目需要進(jìn)行精準(zhǔn)拆彈，對于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與符合調(diào)控政策導(dǎo)向的企業(yè)，則要精心呵護(hù)。

（二）特別是，會(huì)議還提出要堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。之前住建部王部長亦提及要堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，確保社會(huì)穩(wěn)定、國家和群眾利益不受損失，這就需要強(qiáng)化出險(xiǎn)地產(chǎn)企業(yè)的主體責(zé)任，出險(xiǎn)地產(chǎn)企業(yè)在未完工項(xiàng)目的完工和完工項(xiàng)目的交付方面可能需要面臨來自政府的監(jiān)督，需要承擔(dān)更大的責(zé)任。

例如，廣東省政府入駐恒大地產(chǎn)便可能會(huì)成為一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，其它地區(qū)政府應(yīng)也會(huì)效仿，督促出險(xiǎn)地產(chǎn)企業(yè)盡職盡責(zé)。

（三）在“三穩(wěn)”與“三保”的政策導(dǎo)向下，地方政府需要承擔(dān)更大的責(zé)任，特別是在“三保”方面，近期亦有一些其它支持政策值得關(guān)注。

1、2022年1月14日，最高院印發(fā)《關(guān)于充分發(fā)揮司法職能作用助力中小微企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（法發(fā)（2022）2號(hào)），明確提出以下要求：

（1）對商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶、農(nóng)民工工資專用賬戶和工資保證金賬戶內(nèi)資金依法審慎采取保全、執(zhí)行措施，支持保障相關(guān)部門防范應(yīng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購房者合法權(quán)益，確保農(nóng)民工工資支付到位。

（2）凍結(jié)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知當(dāng)?shù)刈〗ㄖ鞴懿块T；除當(dāng)事人申請執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件外，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對于監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，不得采取扣劃措施，不得影響賬戶內(nèi)資金依法依規(guī)使用。

（3）除法律另有專門規(guī)定外，不得以支付為本項(xiàng)目提供勞動(dòng)的農(nóng)民工工資之外的原因凍結(jié)或者劃撥農(nóng)民工工資專用賬戶和工資保證金賬戶資金；為辦理案件需要，人民法院可以對前述兩類賬戶采取預(yù)凍結(jié)措施。

2、2022年1月14日，最高院、住建部與央行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》提出如下幾個(gè)要求：

（1）人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知當(dāng)?shù)刈〗ㄖ鞴懿块T。

（2）堅(jiān)持比例原則，切實(shí)避免因人民法院保全、執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的款項(xiàng)導(dǎo)致施工單位工程進(jìn)度款無法撥付到位，商品房項(xiàng)目建設(shè)停止，影響項(xiàng)目竣工交付，損害廣大購房人合法權(quán)益。

在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，人民法院不得采取扣劃措施。

（3）經(jīng)項(xiàng)目所在地住建主管部門審核同意的，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)及時(shí)支付，并將付款情況及時(shí)向人民法院報(bào)告。

（4）盡監(jiān)督審查義務(wù)違規(guī)批準(zhǔn)用款申請，導(dǎo)致資金挪作他用，損害保全申請人或者執(zhí)行申請人權(quán)利的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

（5）開設(shè)監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行接到人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶指令時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即辦理凍結(jié)手續(xù)。商業(yè)銀行違反法律規(guī)定或合同約定支付、轉(zhuǎn)賬的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

三、推進(jìn)住房供給側(cè)改革：以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)

住房供給側(cè)改革主要包括加大保障性租賃住房、長租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等供給。會(huì)議提出要推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，大力增加保障性租賃住房供給，同時(shí)還要加快發(fā)展長租房市場（即盤活存量住房資源）、公積金政策方面給予支持，并推動(dòng)出臺(tái)城鎮(zhèn)住房保障條例、住房租賃條例，具體看是以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，全年要建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間）。

（一）實(shí)際上，2022年1月10日發(fā)改委發(fā)布的《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》亦針對人口凈流入的大城市亦提出以下幾個(gè)值得關(guān)注的要求：

1、要大力發(fā)展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。

2、要發(fā)展面向常住人口的共有產(chǎn)權(quán)住房，以中小戶型為主，初期面向戶籍人口，隨后逐步擴(kuò)展至常住人口。

（二）如果以七普數(shù)據(jù)來看，2010-2020年期間，有38個(gè)城市常住人口增量超過100萬、17個(gè)城市常住人口增量超過200萬，這些城市應(yīng)是保障性租賃住房建設(shè)的重點(diǎn)城市。

（三）在保障性租賃住房這塊，會(huì)議還提出要健全住房公積金繳存、使用、管理和運(yùn)行機(jī)制，這里可以結(jié)合《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》來理解，即擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍，多措并舉促進(jìn)單位依法繳存，鼓勵(lì)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度，優(yōu)化公積金使用政策，租購并舉保障繳存人基本住房需求。

四、全面實(shí)施城市更新行動(dòng)，充分釋放新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資需求潛力

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議沒有提及城市更新，但住建部將“全面實(shí)施城市更新行動(dòng)”作為2022年的第三大任務(wù)，這是新形勢下的特別提法，意味著2022年城市更新行動(dòng)的力度可能要比預(yù)期的大，畢竟城市更新實(shí)際上和住房改善性需求的提法是相對應(yīng)的。同時(shí)城市更新還包括基于數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（如對城市管道老化、底數(shù)不清等問題進(jìn)行更新改造），即充分釋放新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資需求潛力。

實(shí)際上，“充分釋放居民住房需求、新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資需求潛力”是此次住建和城鄉(xiāng)會(huì)議提出的兩大需求，亦是穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需的重點(diǎn)。

五、加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的政策機(jī)制

會(huì)議雖然沒有提及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，但之前住建部王部長則提及要加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的政策機(jī)制，如針對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民的住房改善需求，要?jiǎng)?chuàng)新金融支持方式，落實(shí)閑置土地利用、存量房屋用途調(diào)整等政策，加快形成推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的政策機(jī)制。這里的舊改對象應(yīng)會(huì)聚焦于2000年之前建成的小區(qū)，實(shí)際上這個(gè)提法在住建部的官網(wǎng)中已經(jīng)多次被提及。

《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》亦提出要全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，重點(diǎn)改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，同時(shí)明確十四五期間要完成21.90萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，這個(gè)量級(jí)還是很可觀。

六、關(guān)注住建部部長提出的兩個(gè)“不可持續(xù)”

這兩個(gè)“不可持續(xù)”分別對應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式和城鄉(xiāng)建設(shè)模式。即過去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式不可持續(xù)，“大量建設(shè)、大量消耗、大量排放”的城鄉(xiāng)建設(shè)方式不可持續(xù)。前面一種模式也是部分地產(chǎn)企業(yè)出險(xiǎn)的本源，從大部分地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)指標(biāo)便可以看出來，多數(shù)出險(xiǎn)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上，已經(jīng)和金融行業(yè)差不多。

后一種提法則可以參見2021年8月30日住建部發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，該通知通過拆除比例（不超過20%）、拆建比例（不大于2）、就地就近安置率（不低于50%）以及年度租金漲幅不超過5%等四大指標(biāo)嚴(yán)格控制大規(guī)模拆遷和增建，意味著傳統(tǒng)急風(fēng)暴雨搬的大拆大建模式已經(jīng)不行了。同時(shí)王部長也特別提及“運(yùn)動(dòng)式”、只顧“顯績”的工作方式，往往會(huì)帶來“破壞性建設(shè)”，將堅(jiān)決杜絕“破壞性建設(shè)”行為。

以上提法也意味未來地產(chǎn)行業(yè)的兼并整合應(yīng)該會(huì)成為主要方向，雖然樓市在加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)的政策呵護(hù)下會(huì)逐步趨于回暖，但部分出險(xiǎn)地產(chǎn)企業(yè)和還沒有出險(xiǎn)的高杠桿企業(yè)可能會(huì)面臨退出市場的命運(yùn)，地產(chǎn)企業(yè)的全國范圍布局可能會(huì)受到一定程度的限制（如禁止跨區(qū)域經(jīng)營），同時(shí)一些出險(xiǎn)地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)要么被重整、要么淪為代建企業(yè)，而“三穩(wěn)”與“三保”亦成為后續(xù)一系列政策層面的著力點(diǎn)。

當(dāng)然，本次會(huì)議還提出其它幾個(gè)工作任務(wù)，具體包括全面實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)（推動(dòng)農(nóng)房和村莊建設(shè)現(xiàn)代化）、制定實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)碳達(dá)峰碳中和工作方案、推動(dòng)智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展、加快形成與高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的城鄉(xiāng)建設(shè)體制機(jī)制和政策體系以及推進(jìn)全面從嚴(yán)治黨。這里不再贅述。

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原標(biāo)題： 住建部定調(diào)2022：充分釋放居民住房需求